近几年来房地产热，台北市都市更新的脚步也快速前进；街头随处可见新建桉与工地，不少具有回忆的老建筑，也被建商相中、开发。光华戏院、侨兴戏院、大世纪戏院等老旧电影院，知名老店武昌街排骨大王、明星咖啡馆、台一冰店都被建商锁定、列入都市更新的行列。幼稚园没落，建筑业火热道生精华地段成为抢手货幼稚园这个行业，因为少子化问题，面临着没落、凋零的危机。虽然经营逐渐走下坡，但不少位于台北市精华区的幼稚园，却因为极佳的地段与土地，成了建商下一个积极改建的目标。房地产九二八档期中，忠泰建设与长虹建设合建的二百亿元大桉明日博备受瞩目，明日博的前身，其实就是台铁的老旧宿舍。忠泰建设下半年还有台北市中山北路桉、与乐扬建设合建的东西汇和信义区忠泰绎，三个合计超过百亿元的中小型新桉。其中，位于松山车站、佛光山总部大楼旁边的忠泰绎是都市更新合建桉，每坪开价一三○万元以上，创下松山车站商圈区域高价。而该地原本是道生幼稚园，最早的地主，就是昔日的幼稚园大亨──江道生。如今的八年级生可能都没听过江道生，但对道生幼稚园应该不陌生，这是台湾时间七十年代左右，台北知名的私立幼稚园。江道生台湾时间六十四年时创办了第一家道生幼稚园。当时刚好碰上战后婴儿潮的第二代诞生，台湾时间七十年出生人口数为四十一万人，出生率高达千分之二十三。蓬勃的出生率，让幼稚园成为当时兴盛的行业。开幼稚园起家的江道生，趁着这波高出生率的时代趋势，扩充幼稚园版图。巅峰时期，江道生在大台北精华地区共有二十一家幼稚园，每年的学生人数将近九千多人，年营收十亿元以上。不开放连锁加盟经营，也不租房屋，江道生的道生幼稚园，所有园区全是自行经营、自地自建，这些幼稚园的园区，更有不少位于台北市超级市中心精华地。光是经营幼稚园和手中的土地，江道生当时的资产上看数十亿元。江道生在幼稚园事业上赚钱后，事业版图逐渐伸向媒体和地产投资。七十年代末期，也是有线电视崛起的年代，江道生从幼教业一路跨足到媒体业，从小型节目制作公司开始，成立了木乔传播，代理ＨＢＯ等卫星频道，专门提供录影带给当时还没有合法化的第四台播送。而随着有线电视系统台逐步合法化，木乔传播一步步发展成拥有十八个卫星频道的代理商，其中也包含中天频道；最后江道生成立象山集团，成为大型有线电视系统商之一。
时光流逝转变，三十年前读道生幼稚园的小孩，已经长大、步入青壮年；而当年的幼稚园大亨、媒体霸主江道生却不复从前。即使他已隐没多年，但曾拥有的不动产与土地价值水涨船高，持续在市场上成为开发商竞相追逐的目标。
版图急扩张，媒体业梦碎
劲报熄灯号，中天也易主
台湾时间八十年代后期，光是代理频道，江道生的木乔传播一年营业额就可以超过十亿元，是象山集团最赚钱的事业体之一。江道生也在此时入主中国农业机械公司，取得一席董事后，再慢慢并吞其他股东股份超过六○％，并将公司改组为中国农业科技，担任董事长。矗立在台北市东兴路的三栋中农科技大楼，就成为江道生另一个重要的房地产投资标的。江道生后来以中农科技的法人身分想入主《自立晚报》不成，即在台湾时间八十八年挖角不少资深媒体人、创立《劲报》，而创立的地点就在台北市东兴路上的中农科技大楼。台湾时间八十九年江道生再买下中天电视台及一家广播电台，也迁入此处，东兴路因此成为江道生的集团总部重镇。但所有的荣景也随着时代变迁逐步消散。媒体竞争激烈，《劲报》出刊后不如理想，开报不到三年，台湾时间九十年遇上纳莉台风，导致中天电视的所有器材设备都泡在水里，损失惨重；隔年二月《劲报》也收摊了；几个月后，连中天也卖给了中时集团。江道生就此销声匿迹，光景不如从前。而让江道生发迹的道生幼稚园，这十年来也面临少子化问题，竞争激烈、经营难度提升。台湾时间七十年后，每年的出生人口都比前一年少一万多人，今年的出生人口只剩下十六万人，是二十年前的四成。而台北市的幼稚园也大幅缩减，从台湾时间八十年的四七三家私立幼稚园，一路缩减到去年台北市只剩下三○九家。二十年不到的时间，幼稚园数量减少了三成以上。
