时序进入百货公司周年庆旺季以及大陆十一黄金周,陆客来台议题再度受到观注,使得近来商圈、店面发展受到各界瞩目。回顾今年第三季,由于ECFA已进入实质执行阶段,再加上陆客自由行的轮廓愈形清晰,实施在即,以及9月份的消费者信心指数又创下6年半以来新高,使得大台北店面市场在第三季一片红不让。根据永庆房屋店面事业部统计,台北市第三季店面成交单价较第二季小涨6.8%,而较去年同期则大幅成长18.3%;台北县方面,较上季也微涨2.8%,但较去年同期大涨26.3%。
不过值得注意的是,相较于价格攀升,成交量则略见趋缓,台北市未再延续前四季持续冲高,呈现微幅盘整,台北县则在第二季的传统旺季之后,回归年初的买盘格局。永庆房屋研展室协理黄增福分析,近期由于央行打房,造成资金转进商用不动产,但店面价格独走,量能却无法跟进,这主要是因为店面的价格来自于其收益性、稀有性跟独特性所创造出来的价值。精华店面卖一间就少一间,在价格持续走高的预期下,恐进一步诱发屋主的惜售心态,缺乏获利了结的动机,使成交量难见大幅成长。
迎接年底的消费旺季,尤其近来随着百货公司周年庆展开,以及阪急、momo百货开张,炒高店面议题,使得台北市的重点商圈纷纷在第三季进行换约及装修,新租约的签订以及装修条件,不但抬升租金水准,也降低了空置率。租金方面,本季租金平均微涨5~10%,而空置率则普遍下降1~2%。
以行情最高的忠孝SOGO及忠孝敦化商圈为例,就有近两成的店面完成装修或替换承租方的工作,空置率从5.0%降至3.1%,闲置店面的去化效果最佳。黄增福表示,国际知名的精品、金融机构看好区域环境及未来商机,纷纷进驻商圈,不但带动行情上扬,也创造获利了结的空间。本月11号安泰银行的忠孝分行标售案,不但有捷运、商圈加持,还有精品、百货拉抬,在店面投资热的大环境之下,得标价格有冲破底价三成的机会。
至于台北县,台北县店面较第二季平均单价虽然每坪小涨1.7万元,但成交量反而跌了37.2%。黄增福解释,台北县的店面市场看的是整体区域市场,在金融海啸秀之后,走扬的步调其实早于台北市,在基期较低以及各项公共建设加持下,一年涨幅高达26.3%,胜过台北市的18.3%。而且成交的总价在8月已悄悄地突破3,000万大关,9月更值达3,738万元。显见台北县店面市场看多,但屋主更期待升格带来的效应,激增市场惜售气氛,间接拉低市场交易量。
黄增福表示,第三季店面市场持续走扬,除了反映资金行情,也受消费环境的乐观预期影响很大。尤其开放陆客自由行的政策已初步讨论到商务客的放宽,相信一般旅客的进一步松绑指日可待,消费带动店家营业收入的增加,因此店面绝对是先受惠的不动产,台北县、市具交通优势及地方特色的商圈,如:观光夜市、天母、中山北路商圈将带领店面行情涨势,而台北县重要商圈也会因为公共建设、捷运路网的扩张而产生补涨行情,值得投资人特别留意。
至于近来众所瞩目的百货商圈,永庆房仲集团经理李建兴表示,全台商圈大部分都逐百货公司而生,拿台北来说,1980年代忠孝SOGO开幕后,东区商圈顺势取代了西门商圈,台中的广三SOGO和新光三越台中店开幕后,也让原本执牛耳的站前商圈尝尽苦头,至于高雄,更在北高雄汉神巨蛋及新光三越左营店开幕后,抢尽了南高雄的风采。
商圈名称 |
主要百货 |
近3年每坪 店价(万元/坪) |
近3年租金 行情(元/坪月) |
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SOGO商圈 |
SOGO忠孝 馆 |
2008年: |
150~700 |
2008年: |
7,500~23,000 |
2009年: |
150~650 |
2009年: |
7,000~22,000 |
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2010年: |
250~900 |
2010年: |
8,000~23,000 |
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南西商圈 |
新光三越南 西店 |
2008年: |
180~300 |
2008年: |
5,000~7,000 |
2009年: |
200~300 |
2009年: |
4,500~7,000 |
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2010年: |
250~350 |
2010年: |
5,000~7,000 |
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天母商圈 |
大叶高岛屋 越 |
2008年: |
90~150 |
2008年: |
2800~8000 |
2009年: |
100~180 |
2009年: |
3000~8000 |
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2010年: |
120~200 |
2010年: |
3200~8500 |
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内湖商圈 |
美丽华 |
2008年: |
80~150 |
2008年: |
2300~7650 |
2009年: |
90~180 |
2009年: |
2400~8000 |
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2010年: |
80~180 |
2010年: |
2400~8200 |
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新光三越信 义新天地A4 、A8、A9、 A11 台北101 |
2008年: |
120~250 |
2008年: |
3500~9000 |
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2009年: |
150~350 |
2009年: |
4000~10000 |
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2010年: |
150~400 |
2010年: |
4200~10500 |
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西门商圈 |
远百宝庆店 |
2008年: |
150~450 |
2008年: |
3,000~15,000 |
2009年: |
150~400 |
2009年: |
2,500~14,000 |
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2010年: |
150~500 |
2010年: |
2,500~15,000 |
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敦化商圈 |
明曜百货 店 |
2008年: |
220~350 |
2008年: |
7,000~15,000 |
2009年: |
180~300 |
2009年: |
7,000~15,000 |
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2010年: |
300~400 |
2010年: |
8,000~15,000 |
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台北车站商圈 |
新光三越站 前店 |
2008年: |
70~150 |
2008年: |
2,500~8,000 |
2009年: |
60~150 |
2009年: |
2,000~7,000 |
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2010年: |
75~200 |
2010年: |
2,000~7,000 |
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中仑商圈 |
京华城 |
2008年: |
80~135 |
2008年: |
2600~7500 |
2009年: |
90~150 |
2009年: |
2750~7800 |
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2010年: |
100~160 |
2010年: |
2800~7800 |