中国大陆居民如果想投资中国台湾南部城市的房产，可供选择的2个城市是台南市和高雄市，而要再压缩买房预算，那答案就只有台南。台南是台湾6大都市里房价最低的城市，长期以来缺乏重大利好规划，房价徘徊不前，但随着台积电入驻台南科学园区而发生重大改变。台积电投资南科不仅仅带来了钱，而是引来了整个芯片半导体产业产业链。未来2年，台南将会是全球最重要的先进制程聚落，最聪明的钱和人才，早已提前卡位，将随着南科崛起抢赚机会财，周边的房价自然会水涨船高。下面就跟着李非看看南科给台南市带来显而易见的价值，产业构成、人口迁入、就业增加、工资上涨、房市热潮。
南部科学园区台南园区简介
台南园区位于台南市新市、善化及安定三区之间，地址为台南市新市区南科三路22号，面积1043公顷，主要产业为光电、积体电路、精密机械、生技及绿能等产业，南科园区营业额为6642.79亿新台币，就业人数已接近8万人。其中，2017年半导体领导厂商台积电公司，宣布5纳米及3纳米先进制程在台南园区建厂，将有利吸引全球顶尖厂商，打造全球规模最大半导体产业聚落。此外，将结合既有园区绿能厂商及周边学研机构，链结产学与沙仑绿能科学城，共同打造绿能科技创新产业生态系。而在光电部分，主要系以群创与瀚宇彩晶所形成的平面显示器上下游聚落为核心，随着智慧型手机及笔记型电脑的大量需求，触控面板快速发展，目前南科已有和鑫光电及群创的触控面板厂，加上园区TFT-LCD聚落相关新台币件、材料、设备等厂商的支援，上下游供应链完整，形成台湾最重要之TFT-LCD产业聚落。
南科产业构成
根据调查显示，受南科就业机会带动，台南市全职职缺数近三年呈现正成长（4.63%），为台湾六都第一，而且全台湾有高达40%民众愿意定居台南 ，科技产业职缺需求前三名分别为：技术人员、电机技师、工程师和机械操作人员。外商台厂竞相投资！南科快速崛起成为半导体发展核心，台南市建构优质环境创造更多就业机会。
南科一共有239家（含高雄南科园区），一、二期土地利用率超过95%（第三期将扩建），积体电路25家，电脑周边6家、通讯11家、光电45家、精密机械57家、生物科技84加，其他行业11家。
南科的崛起关键就在台积电！台积电正在南科加速投资，当计画完成后，南科将成为全球最重要的先进半导体制造和EUV（极紫外光）设备中心，营收破兆，追上竹科只是时间问题。
早在2018 年时，台积电南科18 厂正式动土，当时董事长张忠谋表示，这里将会是5 奈米制程的中心，台积电在18 厂投资台币5,000 亿新台币，增加4,000 个就业机会。但今年，台积电在技术论坛上揭露，不只5 奈米和3 奈米制程都会在这里生产，还在南科设立先进封测厂和特殊制程的生产据点，整合前后段制程，把效能再拉高一个层级。
荷兰公司艾司摩尔（ASML）来了，南科成为全球最高阶半导体制程中心。8月20日，艾司摩尔EUV（极紫外光）全球技术培训中心在南科正式开幕，选在这里，因为全世界近半数的EUV机台都在这里，台积电的5奈米和3奈米制程，将大幅采用EUV设备。
台积工程师在哀号，去海外受训的福利没了，过去，要学会使用EUV 设备，只能去荷兰，现在，不用离开南科就能完成训练。EUV 使用很多新材料，台南会成为全世界最重要的EUV 供应链聚落。一位业界人士观察。
南科管理局估计，今年南科的产值将会成长15%，冲上台币8,600 亿新台币，目前，台积电占南科营业额约5 成，当台积电3 奈米量产后，南科产值可望破兆新台币。依据台积电公布的时程，3 奈米将在2022 年下半年量产。按此推算，2022 年之后，南科和竹科产值将非常接近。
不过，南科的就业人口不会这么快追上竹科，因为南科厂房的自动化程度较高，南科管理局估计，今年会突破8 万人南科管理局副局长苏振纲说，接下来3年，会以每年2,000 人的数目增加。
增加人才人口和就业收入
根据日前1111人力银行的调查，全台35~45岁的年轻人有约4成想移居台南，也希望到台南工作，最重要的原因就是因为南科，而台南市于本周六（15日）也将举行大型的就业博览会，将释出6600个以上的职缺，更有4成薪资在3万新台币以上，包括台积电、群创光电、台湾穗高、铼恩帕斯、能新台币科技等多家科技大厂都有职缺释出。
南科的发展也为周边行政区带进居住人口，随着南科持续拓厂，就业人口也愈来愈多，包括善化、新市2区已经连续6年都有超过3000人入户籍，若加上调职、未入户籍者，人口增加更多。
台南科技新贵年收157万新台币
近年来台南房市发展围绕南科，而南科又因台积电设厂其投资规模上兆新台币创造出许多职缺，高薪科技新贵更愿意在南科周边落地生根购屋置产。依“财政部”综税所得总额各县市乡镇村里统计分析发现，位于南科旁善化区莲潭里，个人平均所得中位数达157.4万新台币，是南市平均63.3万新台币近2.5倍。而南科快速发展也让区段房价屡创新高，透天厝购屋平均总价连6年突破千万，大楼均价更达16.2万新台币。
查询台南市最有钱10里，若以中位数排行，首位为莲潭里达157.4万新台币，其次是东区裕圣里109.7万新台币与同为东区文圣里，其2~3名为台南富豪聚落虎尾寮与复兴小学生活圈。排名前10名有钱里东区占5名额，北区2名额，永康东桥里也就是近年来房市发展热络的大桥生活圈亦入榜，年收96.5万新台币，另安南区东和里也就是史博馆生活圈亦入榜，中位数收入为93.7万新台币。
南科对当地房价的影响
房地产需求绝对是取决于有没有工作机会。房价直接受益于南科辐射的3个区，新市区、善化区、安定区。中国大陆人士想买台南的房子，可以重点考虑这3个区域。需要购买的客户请联系我们，去台湾旅游网是服务大陆居民到台湾买房成功案例最多的公司！我们具备市场上最丰富的经验和专业的团队，一定帮您顺利买好房。大陆人在台湾买房后可以获得每年4个月居留的权益。
说南科是台南发展最重要的命脉，一点也不为过，受惠于南科近年台南的发展速度快，尤其善化因为距离南科近，房市也受惠最多，不仅新大楼建案房价普遍站上2字头，10年内的大楼成交也冲上每坪20万新台币，最近2年房价大涨25%。
就业人口增加也带动住宅的需求，邻近南科的行政区如善化、新市、永康及安南区，都是南科就业族群会选择居住的区段，因此房市受惠最大，尤其善化和新市离南科最近，过去透天别墅总价约700~800新台币新台币就买得到，现在总价都已破千万新台币，近2年上涨速度尤其快。
而距离南科稍有距离的安南区，则是最近颇受南科人士青睐，这与兴建中的北外环道有关，未来北外环道完工后由安南区到南科车程可压缩在10分钟，邻近的北区又有好市多等成熟的生活机能，因此建案销售热度高，房价直逼2字头。
2年前新建案的市场行情大约是每坪16～17万新台币，现在善化这边的新案也都站上2字头，即便如此销售丝毫也不受疫情影响，目前代销业者手上几乎都是无案可卖的情况，以自家建案为例，短短4个月销售期就已全数销售完毕，其中来自南科从业人员的客户就将近一半。
善化、新市透天厝要价千万新台币，逐年增长
南科的发展为周边行政区带进居住人口，当地房仲业者也指出，包括善化、新市区等地区的房市都受惠不少。
以南科附近新市、善化及安定3区的实价登录显示，善化区大楼在2016年每坪平均单价约10.5万新台币，到今年8月已经来到14.5万新台币，涨幅达38％ ；而善化区透天厝在5年前平均总价约860万新台币可买到，但至今平均总价已经来到1175万新台币，涨幅同样约37％。
另外，新市区的房价涨幅更为惊人。以大楼、华夏物件来说，善化区平均单价从5年前的每坪8.2万，如今每坪平均单价已涨至13万新台币，涨幅达近6成；至于透天厝总价也从775万新台币涨至1345万新台币，涨幅超过7成。
永庆房产集团则指出，由于新市地区在2017、2018、2019年屋龄5年内成交比例逐步提升，且有多笔包括腾挥会馆NO2、太子WIN-明大NEW、长矶一品苑NO3、春池LM inn等成交案例，因此涨幅才会逐年扩大。
但也这意味着，购屋族若想在善化区买透天厝，预算若不到千万新台币恐怕能入手的机率将大大降低。随着南科三期即将落脚台南看西农场，南科正全力冲刺成为下一个小竹科，这股房市热度恐怕在短时间内还不会结束。
台南科学园区就业人口突破8万人，加上看好南科三期开发效应，带动周边房价上扬，此外，科技新贵及鲑鱼返乡的台商，资金投入房市，台南市区房价即使每坪喊价30万起跳，地段好的仍超抢手。
善化区房仲业者杨欣崇表示，今年以来南科附近的善化区、新市区房价涨幅达20％；原本房价较低的安定区，因为没有都市计画，建地少、建案少，涨幅更高。
此外，南科三期落脚新市看西农场，预估年产值400亿新台币，预计可创造5000人就业机会，南科三期附近房市需求量会更高。有在地建商表示，受惠南科崛起，买屋需求大增，但是建商买地成本也变高，建屋成本也高，因此连带推高房价。
台南南科产业竞争力
目的在于引进高级技术产业及科学技术人才，提升区域创新整合能量，以激励台湾产业技术之研究创新，并促进高级技术之产业发展。
遵循上开宗旨，积极开发台南科学园区，引进高科技产业，形成上、中、下游供应链完整之高科技产业聚落，以强化产业的国际竞争力。台南园区引进之主要产业为积体电路、光电、精密机械、通讯、电脑周边、生物科技等六大产业，目前已形成完整的积体电路、光电及精密机械产业聚落。
(一)积体电路产业聚落
目前南科台南园区积体电路产业聚落相当完整，园区在台积电及联电等晶圆代工厂商带动下，吸引上游原料供应ＣＭＰ研磨液、石英炉管厂商，下游封装测试与设备供应商。由于台积电持续投资台南园区，除兴建生产5纳米制程的12寸晶圆厂，另3纳米制程也落脚南科，以及高雄园区华邦电的加入，南科已成为积体电路优秀人才与厂商聚集之处，同时也是全球最先进制程所在地。
(二)光电产业聚落
台南园区系台湾TFT-LCD产业垂直整合最完整的聚落，在垂直整合方面，自上游的关键新台币件如玻璃基板（美商台湾康宁）、液晶材料（日商捷恩智）、触控式液晶显示器（和鑫）、增亮膜与稜鏡片（美商3M）、偏光板（日商住华）、光罩（日商顶正）、背光模组（中强），中游的面板（群创光电及瀚宇彩晶）到下游的液晶电视厂商（群创光电）均已涵盖。而在横向支援的方面，园区亦聚集有东捷、帆宣、美商台湾应材、日商优贝克、大福、由田新技、友上、盟立等设备制造商。因产业聚落型态的日益完善，相关厂商前来投资意愿相对增高而形成具竞争优势的光电产业基地。台南园区将在台湾迈向全世界平面显示器产业领导地位过程中，继续扮演关键性角色。
(三)精密机械产业聚落
台南园区精密机械产业发展，系随着半导体及光电大厂投资设厂，形成产业链聚集效应。目前已有许多台湾境内外设备厂商进驻台南园区，提供自动化或检测等设备，例如：台湾应材、帆宣、优贝克、东捷、盟立、超净及崇越等，本局也积极推动设备生产本土化，并持续向外招商，以吸引更多精密机械厂商进驻南科。
